Востребованность действующего жилого фонда. Москва в кольце.


Начинаем цикл урбанистических исследований о востребованности действующего жилого фонда городов-миллионеров России. Изучение жилого фонда построено в фокусе аналитики показателей: динамика и конверсия сделок, средняя площадь реализованных квартир. Результаты работ, что оформлены в картосхемы, будут полезны при анализе рынка девелоперам и риелторам, а рядовые читатели смогут вместе с авторами фрагментарно изучить нашу столицу в урбанистическом ракурсе.

Начало. Москва в кольце.

Поставив задачу изучить востребованность действующего жилого фонда, мы столкнулись с несколькими важными вопросами.

Динамика сделок с жилой недвижимостью в 2018 году?

Конверсия в покупку количества квартир к общему количеству квартир?

Квартиры какой площади наиболее востребованы в Москве?

Проанализировав и изучив ответы на эти вопросы, мы получим объективную картину ротируемости действующего жилого фонда г. Москвы на территории внутри МКАД — Москвы к кольце. В исследовании использовалась информация из базы данных компании House scan, также дополнительно были собраны сведения из открытых источников. В числе сторонних ресурсов: статистическая информация Росреестра о сделках с недвижимостью (не является персональными данными в соответствии с ФЗ-218 статья 62 от 13.07.2015), данные о жилых строениях ресурса Реформы ЖКХ, информация с Портала открытых данных Правительства Москвы.  Стоит отметить, что над сведениями из открытых источников потребовалось провести большую работу по нормализации и проверке данных, т.к. точность информации в полной мере не удовлетворяла задачам исследования. Актуальность данных статьи на 10 июля 2018г. Итогами исследования являются построенные картосхемы и выводы к ним, что представлены ниже.

Динамика сделок

Динамика сделок с недвижимостью является одним из параметров, который помогает понять потенциал территории и позволяет прогнозировать объемы будущих продаж. Мы изучили объемы сделок по действующей недвижимости, продажи строящегося жилого фонда не учитывались. В частности, если исследователю потребуется провести проектно-ориентированный анализ участка под строительство, то необходимо, в рамках целевого рынка, дифференцировать исходные данные и дополнительно использовать продажи действующих проектов строительства.

Предлагаем к изучению динамическую картосхему сделок с недвижимостью, проведенных с 1 января по 10 июля 2018г. На карте представлено представлено два показателя: ночное население города и сделки по квартирам. Первый показатель ночного населения локализован в пространственные ячейки 500 на 500 метров. Насыщенность цвета ячейки соответствует шкале с числом ночного населения города, чем насыщеннее, тем населения больше. Показаны наиболее востребованные для анализа ячейки с числом жителей более 2000 человек. Второй показатель — сделки по квартирам, учтены по территории отображенных ячеек с ночным населением и визуализированы в ежедневной динамике с локализацией до дома.

При нажатии на ячейку, появляется всплывающее окно со следующими параметрами:

  • район города, в котором расположен центроид ячейки;
  • число ночного населения.

Для удобства чтения статьи, мы предлагаем фиксировать временной триггер на картосхеме после ее изучения.

Картосхема 1. Динамика сделок с недвижимостью (01 января — 10 июля 2018г.)

Одним из параметров, который помогает анализировать динамику продаж, является абсолютный прирост сделок. Он рассчитывается как разность между двумя уровнями количества сделок (в нашем случае, январь и июнь 2018г.). С помощью параметра абсолютного прироста возможно отследить, насколько текущее количество сделок превышает или ниже уровня, принятого за базу сравнения. 

Максимальный абсолютный прирост сделок:

  • Люблино (371 кв.);
  • Даниловское (348 кв.);
  • Нагатинский Затон (311 кв.);
  • Соколиная Гора (306 кв.);
  • Лефортово (290 кв.);
  • Чертаново Северное (264 кв.);
  • Черемушки (250 кв).

Минимальный абсолютный прирост сделок:

  • Измайлово (-32 кв.);
  • Печатники (-16 кв.);
  • Нижегородское (-12 кв.);
  • Рязанский (-5 кв.);
  • Раменки (-3 кв.);
  • Арбат (-1 кв.);
  • Красносельское (0 кв).

 Конверсия сделок

В исследовании, конверсия сделок — отношение общего количества квартир действующего фонда к квартирам, по которым закрыта сделка в определенный временной период (01 января — 10 июля 2018г.). В классической девелоперской деятельности этот параметр не используется, но мы хотели бы обратить внимание на возможности, которые он может открыть. Отметим, что конверсия сделок достаточно стабильная величина, прогнозируемо колеблющаяся в зависимости от времени года. Величина конверсии сделок позволит частично построить воронку продаж и прогнозировать продажи, стать основой для расчета маржинальной прибыли на потоке, сделать выводы о востребованности жилого фонда на городской территории. Для детального проектно-ориентированного анализа, потребуется сегментировать сделки, использовать продажи реализуемых объектов. В общем, для территории Москвы, что расположена внутри МКАД, конверсия сделок составляет 3,1% в период с 1 января по 10 июля 2018г (≈0,5% в месяц).

Районы города с высоким показателем конверсии сделок:

  • Нагатино-Садовники (12,9%);
  • Проспект Вернадского (11,2%);
  • Отрадное (7,4%);
  • Нижегородское (6,7%);
  • Покровское-Стрешнево (6,5%);
  • Ховрино (6,4%);
  • Преображенское (6,0%).

Районы города с наименьшим показателем конверсии сделок:

  • Восточное Измайлово (1,9%);
  • Теплый Стан (1,9%);
  • Марьино (1,9)%;
  • Северное Медведково (2,1%);
  • Тропарево-Никулино (2,1%);
  • Новогиреево (2,3%);
  • Царицыно (2,3%).

На картосхеме конверсии сделок отображены наиболее интересные для исследования ячейки сетки 500 на 500 метров, в которых общее количество квартир превышает 1000 единиц. Насыщенность цвета ячейки отражает конверсию сделок, чем насыщеннее, тем конверсия выше. При нажатии на ячейку, появляется всплывающее окно со следующими параметрами:

  • район города, в котором расположен центроид ячейки;
  • конверсия сделок с недвижимостью к общему количеству квартир;
  • количество сделок.

Метод создания шкалы для карты распределения конверсии сделок — геометрические интервалы, т.е. границы классов шкалы построены на основе интервалов, имеющих геометрическую последовательность. Этот способ классификации данных позволяет добиться того, чтобы в каждом классе находилось примерно равное количество значений и размеры интервалов были примерно равнозначными.

Картосхема 2. Конверсия продаж количества квартир к общему количеству квартир (01 января — 10 июля 2018г.)

Выделим области города, которые комплексно обладают низкими показателем конверсии сделок: это юго-восток, юг-юго-запад, север-северо-запад. Совокупно, повышенная конверсия сделок отмечена на юге у МКАД, северо-восточной, западной, центральной и юго-западной (от Третьего Транспортного кольца до Лобачевского-Обручева) частей города.

Площади квартир

Одним из востребованных параметров для городских исследований является ротируемая площадь квартир. Этот параметр необходим, чтобы эффективно спланировать пространство будущих проектов жилой недвижимости, понять перспективные нишевые сегменты на рынке и корректно смоделировать экономику. Как и в блоках Динамика и Конверсия сделок, провели изучение сделок в действующем жилом фонде на временном отрезке с 1 января по 10 июля 2018г.

Информация по площади реализованных квартир представлена в ячейках 500 на 500 метров. Ячейки построены на территории, где за указанный период произошло 20 и более сделок. Цвет ячейки отражает наиболее популярный сегмент площадей квартир. При равном количестве сделок по нескольким сегментам, приоритет был отдан низшему метражу квартир. Квартиры, что участвовали в сделке, сегментировали на 5 типов по общей площади. При нажатии на ячейку, появится всплывающее окно со следующими параметрами:

  • район города, в котором расположен центроид ячейки;
  • > 80,1 м2 (количество сделок по квартирам площадью более 80 м2);
  • 65,1 – 80,0 м2 (количество сделок по квартирам площадью 65 – 80 м2);
  • 41,1 — 65,0 м2 (количество сделок по квартирам площадью 41 – 65 м2);
  • 31,1 – 41,0 м2 (количество сделок по квартирам площадью 31 – 41 м2);
  • < 31,0 м2 (количество сделок по квартирам площадью менее 31м2).

Картосхема 3. Количество и площади реализованных квартир (01 января — 10 июля 2018г.)

Сделки по квартирам с максимальной площадью проходят, преимущественно, в центральных районах года, а также распространяются по двум направлениям: на северо-запад и юго-запад. Это наглядно коррелируется с престижностью районов. Сделки по квартирам с минимальной площадью распространены более равномерно в пределах МКАД, но тяготеют к среднему поясу – районам, расположенным между Садовым и Третьим Транспортным кольцами, а также распространяются на северные и восточные части города.

 

В классическом девелопменте многоквартирных домов, для детального и комплексного анализа городских территорий, используется множество показателей, которые применяют в сложных системах моделирования. Представив широкой публике наше исследование, мы не претендуем на смену классических подходов. С нашей точки зрения, использование 3 рассмотренных показателей: динамика продаж, конверсия сделок и средняя ротируемая площадь поможет оперативно проанализировать интересующую часть города, выявить закономерности и сделать выводы о востребованности действующего жилого фонда

 

Компания House scan проводит исследования городского пространства, оперируя качественными, актуальными и прозрачными массивами пространственных данных по всей Российской Федерации с точностью до квартиры. Что это за данные: по строящимся и действующим объектам недвижимости, в ежедневном режиме, отслеживаются текущие количественные и качественные показатели недвижимости, в т.ч. ротируемые площади квартир, динамика и конверсия сделок.

Друзья, мы очень признательны за то, что уделили время на чтение статьи. Будем рады, если вы найдете время, чтобы пройти опрос. Ваши отклики позволят нам в дальнейшем писать интересный и актуальный материал.